הקמת סטארט-אפ בקפריסין הפכה לאפשרות אטרקטיבית עבור יזמים בזכות שילוב ייחודי של יתרונות עסקיים ואיכות חיים. האי מציע מדיניות ממשלתית מעודדת יזמות, מערכת מיסוי ידידותית לעסקים, קרבה גיאוגרפית לנקודות מרכזיות, וכוח אדם מיומן הדובר אנגלית בצורה רחבה. במקביל, רכישת נדל"ן בקפריסין יכולה להשתלב באסטרטגיה העסקית – בין אם כפתרון מגורים למייסדים ולעובדים, כהשקעה פיננסית לטווח ארוך, או כאמצעי לקבלת מעמד תושבות ואף אזרחות. במאמר זה נפרט את היתרונות של הקמת סטארט-אפ בקפריסין ונבחן כיצד שילוב רכישת נדל"ן באי יכול לתרום ליזמים וסטארטאפים, תוך סקירת מגמות השוק והיבטים משפטיים בסיסיים.
יתרונות הקמת סטארט-אפ בקפריסין
קפריסין מציעה לסטארטאפים סביבה עסקית ותשתית התומכת בצמיחה וחדשנות. להלן כמה מהיתרונות הבולטים:
- תמריצי מס אטרקטיביים: שיעור מס החברות בקפריסין הוא מהנמוכים באיחוד האירופי – 12.5% בלבד. כמו כן, קיימים פטורים והקלות במס לרבות פטור מניכוי מס במקור על דיבידנדים ותשלומי ריבית ותגמולים לחו״ל. האי חתום על עשרות אמנות מס בינלאומיות למניעת כפל מס, ומפעיל משטר מס מועדף להכנסות מקניין רוחני (IP Box) עם מס אפקטיבי נמוך עד 2.5%. עבור יחידים יש הטבות מס למשקיעים וזרים שעוברים להתגורר ולעבוד בקפריסין (לדוגמה, פטור חלקי ממס הכנסה לעובדים בעלי שכר גבוה). כל אלו הופכים את מסגרת המיסוי בקפריסין לידידותית במיוחד לחברות הזנק ולמשקיעיהן.
- סביבה רגולטורית ותומכת ביזמות: ממשלת קפריסין מקדמת חדשנות וטכנולוגיה. קיימת תכנית "ויזת סטארט-אפ" המאפשרת ליזמים ממדינות שאינן באיחוד האירופי לקבל אישור להקמת סטארט-אפ ושהייה במדינה. בנוסף, פועלים באי תוכניות האצה, מענקי מחקר ופיתוח ותמריצים למשקיעים בחברות חדשניות. מערכת החוק של קפריסין מבוססת על המשפט הבריטי ומציעה ודאות וחוזק בהגנת זכויות קניין. הרגולציה העסקית שקופה ויעילה, ותהליך הקמת חברה הוא מהיר ופשוט. לא בכדי מדורגת קפריסין גבוה במדדי קלות עשיית העסקים בעולם.
- גישה לשווקים וקרבה גיאוגרפית: מיקומה של קפריסין בצומת של אירופה, המזרח התיכון וצפון אפריקה מעניק לחברות גישה נוחה לשווקים רבים. האי חבר באיחוד האירופי מאז 2004, מה שמקנה לחברות הרשומות בו "דרכון אירופי" לשרותים ומוצרים בשוק האירופי הרחב. הקרבה הגיאוגרפית לישראל (טיסה קצרה של כ-40 דקות) ולמרכזים אזוריים אחרים היא יתרון לוגיסטי לתקשורת ונסיעות. במקביל, התשתיות באי מפותחות – נמלי תעופה בינלאומיים בערים לרנקה ופאפוס וקישורי תקשורת מתקדמים – תומכים בחברות גלובליות הפועלות ממנו.
- כוח אדם מיומן ודובר אנגלית: בקפריסין כוח עבודה משכיל וניסיון, עם שיעור גבוה של אקדמאים בתחומי ההייטק, הפיננסים והשירותים. אנגלית נפוצה כשפה עסקית: כ-75% מהאוכלוסייה המקומית דוברת אנגלית באופן שוטף, והן המגזר העסקי והן המגזר הציבורי מתנהלים במידה רבה באנגלית. הדבר מפחית מחסומי שפה ליזמים זרים ומאפשר גיוס טאלנטים בינלאומיים. בנוסף, כחלק מהאיחוד האירופי, ניתן לגייס עובדים ממדינות האיחוד ביתר קלות, וקפריסין מושכת אליה גם דיגיטל נוודים ועובדי טכנולוגיה מרחבי העולם.
- עלות תפעול נמוכה ואיכות חיים גבוהה: יוקר המחיה בקפריסין נמוך משמעותית בהשוואה למערב אירופה, כולל מחירי נדל״ן נמוכים ותחרותיים יחסית. עבור סטארט-אפ בתחילת דרכו, עלויות המשרדים, השכר והמחיה הזולות יותר פירושן "Runway" ארוך יותר לכספי החברה. בנוסף, האקלים הנוח (כ-300 ימי שמש בשנה), הביטחון האישי (קפריסין מדורגת בין המדינות הבטוחות בעולם), ומערכת בריאות וחינוך איכותיות – כל אלו מקלים על מעבר יזמים, עובדים ובני משפחותיהם לאי. סביבת החיים הנעימה והמאוזנת תורמת למשיכת כוח אדם ויכולה לשפר פריון וחדשנות בסביבת העבודה.
בקצרה, קפריסין הפכה למוקד מתפתח לחברות בינלאומיות וסטארט-אפים בזכות שילוב של מדיניות עסקית ידידותית, יתרונות מס, מיקום אסטרטגי ואיכות חיים שקשה להתחרות בה. לא פלא שיותר ויותר יזמים רואים באי יעד אטרקטיבי להקמת המיזמים שלהם.
רכישת נדל"ן כאסטרטגיה עסקית
מעבר ליתרונות העסקיים, יזמי סטארט-אפ רבים הבוחרים בקפריסין שוקלים לשלב רכישת נכס נדל"ן כחלק מהאסטרטגיה הכוללת שלהם. להלן דרכים מרכזיות שבהן רכישת נדל"ן יכולה להועיל:
- פתרון מגורים למייסדים ולעובדים: הקמת סטארט-אפ במדינה חדשה כרוכה פעמים רבות ברילוקציה של המייסדים, ואולי גם עובדים בכירים, אל המדינה. רכישת דירה או בית בקפריסין יכולה לספק פתרון מגורים נוח ויציב למייסדי החברה ולמשפחותיהם, במקום שכירת נכס. מחירי הדיור הנוחים באי מקלים על רכישת נכס למגורים, מה שתורם לתחושת יציבות אישית ומחויבות למדינה. סביבת החיים הבטוחה והנעימה בקפריסין – ערים תוססות לצד כפרים שלוויים, חופים ומזג אוויר ים-תיכוני – גם משפרת את איכות חייהם של היזמים וצוותיהם ובכך עשויה לתרום לעבודה פרודוקטיבית וארוכת טווח.
- השקעה פיננסית לטווח ארוך: נדל"ן מהווה אפיק השקעה לטווח ארוך, ורבים רואים ברכישת נכס בקפריסין הזדמנות ליהנות מעליית ערך עתידית ותשואות משכירות. שוק הנדל"ן הקפריסאי עבר צמיחה בשנים האחרונות, בין היתר בעקבות ביקושים של זרים ותושבים מקומיים כאחד. בשנת 2025 נרשם גידול חד הן בהיקף העסקאות והן בערכן ברבעון הראשון של השנה, עדות לביקושים חזקים. נכס שנרכש היום יכול לשמש בהמשך כהשקעה מניבה – בין אם כהשכרת דירת מגורים בעיר הגדולה, וילה נופשית לתיירים על חוף הים, או משרד לעסקים באזורי התעשייה וההייטק. בכך היזם אינו רק מקים חברה, אלא גם בונה לעצמו נכס מוחשי שמגדר סיכונים ומבסס עוגן כלכלי אישי מעבר לעסק עצמו.
- קבלת תושבות ואף אזרחות: אחת הסיבות המרכזיות לכך שיזמים זרים משקיעים בנדל"ן בקפריסין היא האפשרות לקבל מעמד חוקי באי. ממשלת קפריסין מפעילה תכניות המעניקות תושבות קבע (PR) במסלול מואץ למשקיעים ברכישת נדל״ן בסכום משמעותי (בסביבות €300,000 ויותר, בכפוף לקריטריונים נוספים). תושבות קבע מעניקה זכות מגורים ארוכת טווח בקפריסין, ללא צורך בחידוש ויזה תכוף, ויכולה לפתוח דלתות גם לנסיעות חופשיות יותר בתוך האיחוד האירופי. בנוסף, לאחר מספר שנות תושבות רצופות ועומק זיקה למדינה, ניתן להגיש בקשה לאזרחות קפריסאית במסלול התאזרחות רגיל. יצוין כי בעבר קפריסין אף הפעילה תכנית ישירה לקבלת אזרחות תמורת השקעה ("ויזת זהב"), אך תוכנית זו נסגרה ואין מסלול מיידי כיום לאזרחות דרך השקעה בלבד. עם זאת, עצם קבלת תושבות קבע באמצעות רכישת נדל"ן היא יתרון משמעותי – היא מעניקה ביטחון למיזם (היזם יכול לשהות ולפעול במדינה ללא מגבלות ויזה) וכן הטבות מס לתושבי קפריסין שאינם ילידי המקום.
לסיכום חלק זה, רכישת נדל"ן בקפריסין יכולה להשתלב באופן אורגני במהלך הקמת סטארט-אפ באי: הנכס משרת כמקום מגורים נוח או כבסיס לפעילות, משמש כהשקעה כלכלית נבונה, ובמקביל מסייע בהשגת מעמד חוקי ותמריצים ממשלתיים ליזם ולמשקיעים. שילוב זה מגביר את היציבות האישית והפיננסית של היזם, ומהווה השלמה לתנאים העסקיים המיטביים שקפריסין מציעה למיזם החדש.
מגמות שוק הנדל"ן וסוגי הנכסים באי
שוק הנדל"ן הקפריסאי ידע תנודות בעשור האחרון, וכיום מציג תמונה מעניינת של צמיחה לצד התמתנות. לאחר משבר כלכלי בשנת 2013, החל השוק בהתאוששות מרשימה, ובשנים האחרונות נרשם ביקוש ער במיוחד לנדל"ן מצד משקיעים זרים ותושבי חוץ, בנוסף לביקושים מקומיים. כניסת חברות בינלאומיות, אנשי הייטק ונותני שירותים פיננסיים לאי – רבים מהם בעקבות יתרונות המס והעסקים – תרמו להגברת הביקוש לדירות יוקרה, משרדים מודרניים ושטחי מסחר, בעיקר בערים המרכזיות.
בשנה החולפת מסתמנת התקררות מסוימת בקצב עליית המחירים. נתוני הבנק המרכזי של קפריסין הראו שבסוף 2024 הואט קצב העלייה במדד מחירי הדיור הכללי. כך למשל, ברבעון הרביעי של 2024 עלו מחירי הדיור בממוצע שנתי מתון יותר לעומת רבעונים קודמים, בין היתר בשל התייקרות עלויות הבנייה והעלייה בריבית המשכנתאות. מגמה אזורית מעניינת היא הפער בין האזורים: במחוז פאפוס (Paphos) נרשמה הצמיחה השנתית החדה ביותר במחירי הבתים – כ-13% עליה, הגבוהה במדינה – בעוד שבבירה ניקוסיה המחירים כמעט עומדים במקום ואף רשמו ירידה קלה בשנה האחרונה. פירוש הדבר שבאזורים תיירותיים ומבוקשים על חוף הים הביקוש עודנו חזק, בעוד שבאזורי פנים ועסקים פנימיים יותר רמת המחירים יציבה. הנשיא ניקוס כריסטודולידיס אף ציין לאחרונה כי הוא מצפה לירידה מסוימת הן במחירי הרכישה והן בשכר הדירה בשנים הקרובות, ככל שפרויקטי בנייה חדשים יגדילו את ההיצע ויאזנו את השוק. מגמה זו מבוססת על יוזמות ממשלתיות לעידוד בניית דירות ברות-השגה ופרויקטים ציבוריים ופרטיים שמתרבים בשטח.
מבחינת סוגי הנכסים הזמינים, קפריסין מציעה מגוון רחב המתאים לצרכים שונים של יזמים ומשקיעים:
- דירות ובתים בעיר: בערים כמו ניקוסיה (הבירה), לימסול, לרנקה ופאפוס ניתן למצוא דירות מגורים מודרניות, כולל פנטהאוזים ומגדלי יוקרה חדשים, לצד בתים פרטיים בפרברים הסמוכים. נכסים אלו מבוקשים על ידי משפחות מקומיות וגם זרים העוברים להתגורר ולעבוד בערים.
- וילות ונכסי נופש: לאורך קו החוף ובאזורים כפריים פסטורליים פזורות וילות יוקרתיות עם בריכה ונוף לים, ודירות נופש בפרויקטים תיירותיים. משקיעים זרים רבים, כמו גם תושבי חוץ (אקספטים), רוכשים נכסים כאלה כבתים שניים או לצורכי השכרה לתיירים. הענף התיירותי החזק בקפריסין מזין ביקוש לנכסי נופש באזורים כגון איה נאפה, פרוטארס, פוליס ועוד.
- משרדים ומרכזי עסקים: עבור סטארטאפים וחברות רב-לאומיות, בערים הראשיות ישנם שטחי משרדים להשכרה ולרכישה. לימסול, למשל, מתבלטת כמרכז פיננסי וטכנולוגי עם גורדי שחקים חדשים המארחים חברות הייטק, פורקס ושירותים עסקיים. גם ניקוסיה מתפתחת בתחום זה עם פארקי הייטק ואזורי תעשייה בהם ניתן לרכוש או לבנות משרדים ומתקני מחקר ופיתוח. השקעה בנדל"ן מסחרי כזה יכולה לייצר הכנסה משוכרים ארגוניים יציבים.
- קרקעות ופרויקטי פיתוח: למעוניינים ביזמות נדל"ן, קפריסין מציעה קרקעות זמינות לפיתוח – הן למגורים והן למסחר. הממשלה מעודדת פרויקטים בתחומי תיירות, אנרגיה מתחדשת ועוד, כך שמשקיעים יזמיים יכולים לרכוש שטחים ולעמוד בראש מיזמי בנייה עתידיים, כמובן בכפוף לקבלת היתרים ואישורים נדרשים.
חשוב לציין כי למרות עליות המחירים בשנים האחרונות, רמת המחירים האבסולוטית בנדל"ן הקפריסאי עדיין נחשבת נמוכה ביחס לישראל או לערי מערב אירופה הגדולות. לכן משקיעים זרים רבים ממשיכים לראות באי פוטנציאל להשבחת ערך. יחד עם זאת, כפי שהנתונים מראים, השוק מגיע כנראה לאיזון מסוים, ויזמים הרוכשים נכס צריכים להביא בחשבון תנודתיות אפשרית בטווח הקצר ולהתמקד בערך ארוך הטווח של ההשקעה.
היבטים משפטיים ברכישת נדל"ן בקפריסין
רכישת נכס במדינה זרה מצריכה הבנה של המסגרת החוקית המקומית. קפריסין, כחלק מהאיחוד האירופי ומדינת חוק ותיקה, מציעה סביבה משפטית יציבה ובטוחה לרוכשי נדל"ן זרים. אלו כמה היבטים משפטיים בסיסיים שיש להביא בחשבון:
- זכאות לרכישה לזרים: ברפובליקה של קפריסין (החלק הדרומי והמוכר בינלאומית של האי) מותר לזרים לרכוש נדל"ן בבעלות מלאה (Freehold). לאזרחי האיחוד האירופי הזכות לרכוש נכסים ללא הגבלה מיוחדת. אזרחים ממדינות מחוץ לאיחוד (למשל ישראל, בריטניה, רוסיה וכו') נדרשים לקבל אישור רשמי מהרשויות לרכישת נכס מקרקעין באי. הליך זה הוא בדרך כלל פורמלי – לאחר חתימת חוזה הרכישה, מגישים בקשה למועצת השרים לאישור קניה, ובמרבית המקרים האישור ניתן אוטומטית תוך זמן קצר. בפועל, רוכש זר רשאי לקנות בית למגורים או דירה ללא קושי, ובשנים האחרונות אף הוקלו המגבלות כדי לעודד השקעות זרות. חשוב להימנע מרכישת נכסים באזור צפון קפריסין (השטח הנתון לשליטת טורקיה ושאינו מוכר חוקית על ידי רוב מדינות העולם), שכן עסקאות שם עלולות להיות כרוכות בסיכוני בעלות משפטיים. ההתמקדות בנכסים בדרום קפריסין, עם רישום טאבו מסודר, תבטיח את זכויותיכם כבעלים.
- תהליך הרכישה ורישום הזכויות: תהליך רכישת נדל"ן בקפריסין דומה במובנים רבים למדינות מערביות אחרות. לאחר איתור הנכס והסכמה על המחיר, נחתם חוזה מכר בין הקונה למוכר. מקובל להפקיד מקדמה בעת החתימה, ולאחר מכן החוזה נרשם ברשם המקרקעין (Land Registry) המקומי. רישום זה מבטיח את זכויות הקונה בנכס ומונע מכירתו לאחר. בשלב העברת הבעלות הסופית, משולמים המיסים והאגרות הרלוונטיות (דמי העברה לרשם המקרקעין, מע״מ אם חל, שכר טרחת עו״ד וכו'), והנכס נרשם באופן סופי על שם הקונה בטאבו. מערכת רישום המקרקעין הקפריסאית מפותחת וממוחשבת, והבעלות מוגנת בחוק. מומלץ כמובן להסתייע בעורך דין נדל"ן מקומי לביצוע בדיקות נאותות (כגון ווידוא שלנכס יש "טייטל דיד" – שטר בעלות – נקי משעבודים וחובות, שהבנייה חוקית עם היתר בניה ותעודת גמר, וכו') לפני ההתחייבות לרכישה.
- מיסוי ועלויות נלוות: רכישת נדל"ן בקפריסין כרוכה בתשלום מס העברה (Transfer Fee) מדורג, התלוי בערך הנכס, המשולם בעת העברת הבעלות (בסביבות 3-8%, עם הנחות במקרה של רכישה על שם בני זוג או ברכישת נכס חדש חייב מע״מ). עם זאת, ראוי לציין שאין בקפריסין מס רכוש שנתי על נדל"ן – בשנת 2017 בוטל לחלוטין מס הרכוש השנתי שהיה קיים בעבר. משמעות הדבר היא עלות אחזקה שוטפת נמוכה יותר לבעלי נכסים (מלבד תשלומי ארנונה לעיריות המקומיות, שהינם מתונים). בנוסף, אין מס ירושה בקפריסין, כך שנכס שנרכש יכול לעבור לדור הבא ללא חבות מס עיזבון. עבור משקיעים המשכירים נכסים, הכנסת שכר דירה כפופה למס הכנסה רגיל עם ניכויים אפשריים, אך קיימים פטורים חלקיים על חלק מההכנסה משכר דירה. יתר על כן, מי שהופך לתושב קפריסין אך מוגדר כ"תושב שאינו דומיסילי" (Non-domiciled) יהיה פטור ממס על הכנסות פאסיביות מחוץ לקפריסין, כגון דיבידנדים וריבית, למשך 17 שנה – הטבה שיכולה להיות רלוונטית אם היזם מחליט להעביר את מרכז חייו הפיננסי למדינה.
- הגנות ותמריצים חוקיים למשקיעים זרים: ממשלת קפריסין רואה בהשקעות נדל"ן זרות מנוף לצמיחה, ולכן מקנה הגנות בחוק למשקיעים. חוקים מיוחדים מגינים על רוכשים בפרויקטי בנייה חדשים – למשל, כספי הקונה נשמרים בחשבון נאמנות עד למסירת הנכס. יתרה מכך, כפי שצוין, המדינה מעניקה תושבות קבע במסלול מהיר לרוכשי נדל"ן העומדים בקריטריונים, ובכך מעודדת השקעות בתחום. תושבות זו יכולה להקל על המשקיע בניהול עסקיו באי ולזכות בהטבות מס אישיות. במקביל, שוק הנדל"ן עצמו מוסדר באמצעות רישוי סוכני נדל״ן ורישום עסקאות, מה שמבטיח שקיפות והגנה מפני תרמיות. במקרה של מחלוקות, מערכת המשפט הקפריסאית (בשפה האנגלית ברובה) זמינה ויעילה למדי בפתרון סכסוכי נדל"ן.
לסיכום, קפריסין בולטת כיעד אטרקטיבי ליזמים המחפשים שילוב של סביבה עסקית תומכת ויציבה עם אפשרויות מגורים והשקעה נדל"נית מבטיחות. היתרונות במישור הסטארט-אפ – ממיסוי נמוך ורגולציה נוחה ועד כוח אדם איכותי ועלויות תפעול נמוכות – מספקים קרקע פורייה לצמיחת מיזמים חדשים. בו בזמן, שילוב רכישת נדל"ן כחלק מהתמונה הגדולה מעניק ליזם בטחון אישי ופיננסי: קורת גג לעצמו ולעובדיו, נכס מניב להשקעה, ונתיב להסדרת מעמד חוקי במדינה. קפריסין מציעה, הלכה למעשה, חבילה מלאה ליזם – מקום שבו העסק יכול לשגשג, והיזמים נהנים מאיכות חיים גבוהה ומהזדמנות לבסס את עתידם האישי. עבור רבים, זוהי נוסחה מנצחת ההופכת את קפריסין ליותר מסתם מקלט מס או יעד תיירות – אלא לבית שני וקרקע לצמיחה מקצועית ואישית גם יחד.
אם אתם מעוניינים בנדל"ן בקפריסין לחצו כאן ליצירת קשר